전세금 지키는 방법! 확정일자 받기 -vs- 전세권 설정등기

전세로 집을 구할 경우, 가지고 있는 현금을 쓰기도 하지만 대부분의 금액은 대출을 받아 전세보증금을 마련한다. 대출받은 이 보증금은 임차인에게는 전재산이나 다름없다.

 

이런 경우 가장 큰 걱정은 '내 보증금이 안전한지, 임대기간이 끝나고 무사히 돌려받을 수 있는지' 등의 여부이다. 만약 전세 사기나 임대인의 잘못으로 집이 경매에 넘어가는 등 임차인의 보증금이 위험한 상황이 왔을 때, 임차인 손실을 최소화 할 수 있는 전세금 지키는 방법에는 무엇이 있을까.

 

소중한 전세금 지키는 방법으로는 '확정일자 받기'와 '전세권 설정등기'가 있다.

 

확정일자란?

증서(주택임대차계약서)가 작성된 날짜에 임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자이다.

 

임대 주택의 관할 주민센터 또는 법원 등에서 계약날짜를 확인해주며, 임대차 계약서 여백에 계약 채결 날짜가 찍힌 도장을 찍는다. 이 날짜가 임대차계약 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명해준다.

 

입주와 전입신고를 마친 임차인이 확정일자를 받으면, 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 우선순위 배당으로 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있다.

 

이는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인은 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안해 만든 제도다.

 

 

※ 확정일자 받기에 대한 자세한 내용은 이전 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2022.05.12 - [부동산/부동산기초] - 전입신고와 확정일자

전입신고와 확정일자

전세권 설정등기

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기

 

법원 등기소에서 전세 임대한 주택의 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세임자임을 기록하는 것이라고 할 수 있다. 임차인이 전세권 설정등기를 한 경우, 해당 주택의 등기사항전부증명서를 조회하는 사람은 누구나 세입자가 살고 있음을 알 수 있다.

 

등기의무자는 전세권 설정자(소유자, 임대인)로 등기권리자는 전세권자(임차인)이다. 임차인은 임대인의 동의없이 전세권 설정등기를 할 수 없다.

 

전세권 설정등기는 확정일자 받기와 전입신고의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다.

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전세권 설정 등기 -vs- 확정일자 받기

전세금을 안전하게 지키기 위한 방법인 전세권 설정등기와 확정일자 받기. 임차인은 입주할 때, 어떤 것을 할지 선택의 기로에 놓인다. 전세권 등기나 확정일자 받기는 두 가지 모두 전세금을 지키는 좋은 방법이지만 다음과 같은 몇 가지 차이가 있다.

확정일자 받기와 전세권 설정등기의 큰 차이는 임대인(집주인)의 동의 필요 유무이다. 확정일자는 동의가 필요 없지만, 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 필요하다.

 

비용 면에서도 차이가 있다. 확정일자 받기는 1천원 미만의 수수료만 발생하지만, 전세권 설정등기는 등록세, 교육세 및 증지대 등 많은 비용이 발생하기 때문에 일반적으로 전세권 설정등기보다 간편하고 저렴한 확정일자 받기를 선호한다.

 

하지만, 계약기간이 종료됐음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이 직접 경매에 신청할 수 있지만, 확정일자를 받은 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야하는 단점이 있다.

 

전세권 설정등기나 확정일자를 받아두는 것도 중요하지만 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 얻을 때 계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 확실하게 판단하는 것이 무엇보다 중요할 것이다.