전입신고와 확정일자

전월세 임대차계약을 맺고 계약서를 작성했다고, 계약 당사자가 그 집의 '세입자'로 바로 인정되지는 않는다. 전입신고와 확정일자를 받고, 그 집에 실제 살고 있어야(점유) '세입자'로 인정이된다.

 

이렇게 세입자로 인정이 되어야 '대항력*'을 획득할 수 있고, 확정일자에 따라 '우선변제권'을 주장할 수 있다.

(*대항력: 임차인이 제3자에게 임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 힘)

 

세입자에게 이렇게 큰 힘을 주는 전입신고와 확정일자에 대해서 자세히 알아보자.

전입신고란

 

하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 새로운 거주지로 이동한 경우, 그 전입한 거주지의 시·군·구에 주소지 변경 및 등록을 하는 것을 말한다.

 

신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 거주지 관할 기관(주민센터 등)에  신고해야 한다. 14일 이내에 신고하지 않을 경우, 5만원의 과태료 처분을 받는다.

전입신고 대상

• 세대주
• 세대를 관리하는 사람
• 본인
• 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자
• 세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족
• 세대주의 위임을 받은 세대주의 배우자의 직계혈족
• 세대주의 위임을 받은 세대주의 직계혈족의 배우자
• 기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 관리자
• 기숙사나 여러 사람이 동거하는 숙소의 거주민

전입신고 방법

 

✔ 오프라인 신청

전입한 거주지의 읍·면·동 주민센터에서 한다. 주민센터에 임대차계약서를 들고가면 전입신고, 확정일자, 임대차신고를 모두 한 번에 할 수 있다.

 

✔ 온라인 신청

정부24 홈페이지( http://www.gov.kr )>에 접속하여 신고하며, 전입신고 후 팝업을 통해 임대차신고와 확정일자를 진행할 수 있다.

 

온라인으로 신고하기 위해서는 임대차계약서의 전자 사본을 사진으로 찍거나 스캔하여 준비해두는 것이 편하며 빠른 진행이 가능하다.

우선변제권의 발생시기

임차인이 이사 후 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생한다. 확정일자는 도장 받은 날 발생하는 것이 원칙이지만, 임차인이 실제 거주하지 않고있어 대항력이 없다면 확정일자의 효력이 발생하지 않는다.

 

예시1

전입신고와 확정일자가 모두 1월 1일인 경우

→ 대항력은 1월 2일 0시에 발생하고, 확정일자는 대항력이 발생하는 1월 2일 0시에 발생

 

예시2

전입신고를 1월 1일에, 확정일자를 1월 2일에 받은 경우

→ 대항력은 1월 2일 0시에 발생하고, 확정일자는 대항력이 발생한 상태에서 받았으므로 1월 2일에 효력이 발생한다.

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확정일자란

증서가 작성된 날짜에 임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자

 

법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면, 법률에서 인정하는 일자가 정해진다.

 

임차인, 임차인의 대리인 등 주택임대차계약서의 소지인은 주택소재지의 읍·면·동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자를 부여받을 수 있다.

 

확정일자를 받기 위해서는 ① 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있고, ② 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 되어 있는 완성된 문서여야한다.

 

주택임대차의 주택과  그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 한다.

 

전입신고와 확정일자가 중요한 이유

주택임대차보호법에서는 “임차인이 ①주택의 인도와 ②전입신고(주민등록)를 마친 때에 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있다. 여기서 주택의 인도는 임차인이 입주해서 거주하는 것, 전입신고는 주민등록을 마친 것을 의미한다.

 

임차인은 이주 및 전입신고 및 확정일자 신고를 마친 그 다음날부터 임대보증금에 대한 권리와 거주권을 주장할 수 있는 대항력과 우선 변제권을 갖추게 된다.

 

예시1

임대차 계약기간동안 임대인이 집을 파는 경우

계약기간이 끝나지 않았는데, 임대인이 집을 파는 경우가 발생할 수 있다. 이때 전입신고로 확보한 대항력을 통해 계약서상의 기간 동안 거주할 수 있다. 또한, 임대차계약이 끝난 후에도 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우 보증금 전액을 받을 때까지 해당 집에서 나가지 않아도 된다.

 

예시2

임차인이 살고있는 주택이 경매로 넘어간 경우

임대차 계약을 맞고 거주하고 있는 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선 돌려받으려면 전입신고가 반드시 되어 있어야 한다. 보증금보다 앞선 대출이 있는 상황이라면 우선권을 못 받을 가능성도 있지만, 가능성을 더 높이려면 전입신고를 통해 대항력을 취득하고 확정일자까지 받게 되면 임대차주택이 경매되는 경우 경매대금에서 후순위 권리자나 채권자들보다 우선해서 보증금을 받을 수 있다. 즉 임차인이 확정일자를 받아둔다면 확정일자의 날짜를 기준으로 담보권자와 선후를 따져 배당을 받게 된다.

 

더불어, 전입신고를 하지 않으면 전세 대출이나 월세 세액 공제를 못 받을 수 있다. 임차인이 새로운 주인에게 임차권을 주장하고 보증금을 안전하게 보전받기 위해서는 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다.

만약, 임대인이 전입신고를 거부한다면 집주인 명의가 다르거나, 불법 전대일 가능성이 높다. 담보 대출 규모가 커서 거부하는 경우도 종종 있다. 또는 세금을 피하기 위해 전입신고를 못하게 하는 대신 임대료를 시세보다 저렴하게 해주거나 임대인 이름을 동거인으로 올려달라는 요구를 하는 임대인도 있다. 

 

전세 매물이 워낙 귀하다 보니 임차인 입장에서는 거절하기 쉽지 않을 수 있다. 하지만 전입신고를 못하면 임차인의 권리가 보장되지 않기 때문에 전입신고를 못하게 하는 임대인과의 계약은 피하는 게 좋다.