부동산 기초_아파트 주택 재건축 사업 추진 절차

서울에는 더이상 신규 택지가 없다. 기존의 주택을 재개발 또는 재건축을 통해 공급을 해야한다. 특히 서울은 오래된 아파트가 많아 재건축 사업을 기다리는 단지가 많다. 그래서 오늘은 재개발·재건축 중 아파트 주택의 재건축 사업 추진 절차에 대해서 알아보자.

 

※ 재건축과 재개발의 차이점은 지난 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.

2022.02.09 - [부동산/부동산기초] - 부동산 기초_재건축, 재개발, 리모델링

부동산 기초_재건축, 재개발, 리모델링

 

재건축사업의 정의

사업절차를 살펴보기 전에, 재건축사업이란 무엇일까?

정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업ㅣ다.

 

공동주택의 사업을 개시하기 위해서는 안전진단이 필수이며, 조합원은 건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자만 가입이 가능하다.

재건축사업은 대부분 공공사업이 아니기 때문에 주거이전비 등의 보상이 없다.

만약 재건축사업으로 이익이 발생했다면, 초과이익환수제도가 적용되어 이익의 일정량은 국가에 환수된다.

 

재건축 사업의 시행주체

재건축 사업의 시행주체는 두 가지로 나뉜다.

1. 조합에 의한 시행

토지등 소유자가 설립한 재건축 정비사업조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장·군수, 토지주택공사, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 방식

2. 시장·군수등에 의한 공공시행

천재지변 등의 사유로 긴급히 재건축을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우 등 일정한 경우 시장·군수가 직접 시행하거나, 토지주택공사 등 신탁업자등을 사업시행자로 지정하여 시행하는 방식

 

재건축 사업 절차

1. 사업준비

기본계획수립

기본계획 수립시에는 기본계획서를 작성한다. 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 기본계획을 수립하며, 시장은 5년마다 타당성 여부를 검토하고 이 결과를 기본계획에 반영해야 한다.

 

수립된 내용을 주민에게 14일 이상 공람하여 주민 의견을 수렴한다. 지방의회의 의견도 수렴한 뒤 각 지방도시계획위원회 심의를 받는다. 확정된 계획은 각 지역 시장이 지방단치단체를 통해 고시한다.

 

안전진단

토지 등 소유자 및 추진위원회가 안전진단신청서를 작성하고 구비서류를 첨부해 시장·군수에게 제출한다. 제출 서류로는 안전진단 요청서와 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, 결함부위의 현황사진이 있다.

 

요청을 받은 구청에서 설계기준 및 현재 상태, 구조안정성, 건축마감 및 설비 노후 상태, 주거환경을 평가한다. 이상이 있으면 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등을 안전진단 기관으로 지정해 정밀 진단을 실시한다. 이 때 평가등급이 D등급이 나오면 재건축 사업을 시행할 수 있다.

 

안전진단 단계는 재건축 추진 절차 중 시간이 많이 소요되는 단계 중 하나이다. 기본적으로 구청에서 검사를 진행한 후 정밀 검사까지 받기 때문이다.

정비계획 수립 및 정비구역 지정

토지이용계획 및 정비기반시설 설치 현황 등을 조사한 후 정비계획을 작성한다. 정비계획도 기본계획과 동일하게 주민에게 14일 이상 공람하고 지방의회 의견 수렴 후 지방도시계획위원회를 거쳐 정비계획을 완성한다. 이 계획을 시장에게 제출해 도시·건축 공동위원회 심의를 거치고 정비구역으로 지정되면 이를 고시한다. 구청장은 주민설명회를 열어 해당 내용을 전달한다.

정비구역으로 지정되면 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 한다.

• 건축물의 건축
• 공작물의 설치
• 토지의 형질변경
• 토석의 채취
• 토지분할
• 물건을 쌓아 놓는 행위

2. 사업시행

추진위원회 설립

정비구역으로 지정되면 추진위원회를 구성하고 조합설립 절차에 들어간다. 추진위원회 위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원과 운영규정에 대해서는 토지등 소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위를 설립한다. 추진위의 역할은 정비사업자 선정, 조합정관 초안 작성 등을 담당한다. 조합 정관은 조합을 운영하는데 필요한 기본적인 규칙이 담긴 문서로 사업자 선정 기준 등이 담겨있다. 추진위원회 구성 단계에서 분쟁이 가장 많이 일어난다. 추진위원회에서 정비사업자 선정 및 조합정관 초안 등을 작성하는 등 많은 권한을 가지고 있기 때문이다. 특히 정비사업자 선정 단계에서 위원회와 위원회 반대파가 부딪쳐 위원회가 교체되는 경우도 있다.

 

조합설립인가

추진위원회는 관할 구청에 조합 설립인가 신청을 한다. 이 때 정비구역의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 인가신청을 할 수 있다. 인가신청 구비서류로는 건설되는 건축물의 설계의 개요, 공사비 등 정비사업비용에 드는 비용(정비사업비), 정비사업비의 분담기준, 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 조합의 정관 등이 있다.

 

시공사 선정

조합설립인가를 받은 조합 정관에따라 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법을 통해 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다. 이때 수의계약은 2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 가능하다. 사업시행자가 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함한다.

 

사업시행계획인가

설립인가를 받은 조합은 사업시행인가를 받아야한다. 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시시설, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책이 포함된 사업시행계획서 등을 작성해 신청한다. 이후 교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가, 건축심의, 문화재 심의, 미술장식품심의를 거쳐 인가가 내려진다. 문화재 심의는 공사 시 국가지정문화재 및 지정문화재 보호구역을 살펴 영향이 없는지 살피는 것을 말한다.

 

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3. 관리처분계획 단계

분양신청

조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 사업시행인가 내용 및 분양에 관련된 내용을 토지등 소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 다음의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다.

 

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

조합은 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 잔여분이 우리가 알고있는 일반분양 물량이다.

 

관리처분계획 수립

관리처분계획이란 조합원이 출자한 재산권의 평가방법이다. 새로 건축된 건축물 및 대지 지분의 분배 방법과 취득할 건추물 및 대지 지분의 분배방법 등의 내용을 담고 있다. 재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금 및 완료 후 정산 받을 금액에 대해서도 담겨있어야 한다.

 

관리처분계획 인가

사업시행자는 관리처분계획의 인가신청하기 위해 관리처분계획서와 총회의결서 사본을 제출하고, 구청장은 이 계획서를 확인 후 인가 신청을 내준다. 이 때 토지 등 소유자가 분양 신청을 했거나 철회할 경우 해당 토지 및 건축물을 현금으로 청산해야 한다. 이 금액은 사업시행자와 소유자가 협의해 결정한다. 시장·군수가 추천하는 감정평가업자가 평가한 금액을 기준으로 삼는다.

 

 

4. 사업완료

해체 및 착공

관리처분계획인가까지 받으면 착공 및  분양을 실시한다. 관계 법령 및 조합 정관에 따라 감리자를 선정하고 지자체에 건축물 해체 허가신고 후 철거에 들어간다.

 

건축물 해체허가를 받은 후 공사에 착수하려는 사업시행자는 "건축물 해체공사 착공신고서"와 해체계획서 등의 서류를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 제출하여 허가를 받으면 공사에 착수한다. 착공 뒤 입주자를 모집할 때는 공개모집을 통해 조합원 할당 물량 외에 일반분양을 실시한다.

 

준공

공사가 완료되면 사업시행자가 시장·군수에게 준공인가 신청을 한다. 준공인가신청을 받은 시장·군수등은 지체 없이 준공검사를 실시한다. 관리처분계획까지의 인가받은 내용대로 완료됐는지 확인 후 허가를 내린다.

 

시장·군수등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시한다. 준공인가 결과에 대해 인가증도 교부한다. 정비구역 지정은 준공인가 고시가 있은 날로부터 다음 날에 해제된다. 이 때, 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 않는다.

 

이전고시 및 청산

사업시행자는 준공인가 고시가 떨어지면 지체 없이 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야한다. 사업시행자는 확정측량 및 토지분할을 실시하고 조합원 및 일반분양 입주자에게 건축물 소유권을 이전한다.

 

대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 재건축사업에 관하여 이전고시가 있은 날부터 대지 또는 건축물에 관한 등기가 있을때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없다. 

 

사업시행자가 소유권을 이전한 뒤에는 조합을 해산하고 채무 및 잔여재산이 있을 경우 조합원에게 기존 구분소유권에 비례해 배분해 처리할 수 있도록 한다. 이 때 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야한다.