부동산 기초_재건축, 재개발, 리모델링

 

재개발

노후・불량건축물과 도로・공원・주차장・학교 등 정비기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 시행하는 사업

기반시설까지 모두 새롭게 구축하는 방식

해당 지역 전반을 정비하기 때문에 공공적 성격이 강함

 

*조합원 자격

토지 또는 건축물 중 하나만 소유해도 가능

사업이 추진되면 해당 지역 소유자 전원에게 강제적으로 조합원 지위 부여

 

*세입자 주거 대책

세입자에게 해당 지역 내 또는 인근 지역에 들어서는 공공임대주택에 입주할 수 있는 권리를 주거나 주거대책비 지급

 

 

재건축

정비기반시설은 양호하지만, 노후・불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하고자 시행하는 사업

토지 등 소유자들이 모여 조합을 설립하여 건물을 철거하고 새 주택을 건설하는 방식

해당 주택만을 정비 대상으로 삼기 때문에 민간적 성격이 강함

 

*조합원 자격

토지와 건물을 모두 소유하며 사업에 동의한 소유자

재건축 사업에 동의하지 않은 소유자는 매도청구권을 행사 할 수 있음

 

*세입자 주거 대책

당사자 간의 임대차 계약에 따라서 개별적으로  처리

 

 

재건축, 재개발 외에도 가로주택정비사업과 같은 정비사업이 있다.

 

재개발과 재건축의 비교

구분	주택 재건축	주택 재개발
조합원 자격	토지 및 건축물 소유자(나대지 소유자는 조합원 자격없음)	토지 소유자 건축물 소유자 토지 및 건축물 소유자 지상권자
미동의자처리	협의 매수 후 매수 청구(통상 1년6개월에서 3년정도의 시간이 소요됨)	토지수용(법원에 공탁 후 강제 수용) 사업기간이 재건축보다 현저히 단축
주민동의	추진위원회 승인(과반수 이상) 조합 각 동별 과반수 이상 주택소유자 3/4이상 및 토지면적 3/4이상	추진위원회 승인(과반수 이상) 조합설립 토지 또는 건축물 소유자 3/4 이상 (75%동의) 토지면적 1/2 이상
시공사 선정	조합설립인가 후	조합설립인가 후
부담금 적용	초과이익환수부담금, 기반시설부담금 재건축초과이익환수에관한법률 면적제한 없음(준공시 부과)	광역교통시설 상, 하수도 학교용지 농지전용
주택 공급	1세대 1주택 예외: 수도권 과밀억제권역에 위치하지 아니한 지역은 주택보유 수만큼 가능	1세대 1주택 가격범위 또는 주거전용면적의 범위에 따라 2주택 공급(60㎡ 범위 내)
주택 규모	국민주택 규모 : 전체 세대수의 60%이하 임대주택 비율 없음	전체 세대수의 50%이상을 전용면적 85㎡이하로 건설 단 구도시계획위원회 심의을 거쳐 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 범위 안에서 조정 가능 임대주택 비율 총세대의 5%이상 건설 전체 세대수의 5%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설

표 출처: https://www.donggu.go.kr/dg/kor/contents/333

 

 

리모델링

노후된 건축물을 대상으로 증축, 개축 등을 통해 건축물의 기능을 향상하거나 수명을 연장하여 부동산의 경제 효과를 높이는 것

건축물을 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐짓는 방식

 

재건축・재개발이 각종 규제 강화로 인해 어려워지면서, 리모델링이 주목받고있다.

 

* 리모델링의 장점

1. 빠른 사업 진행 속도

인허가 절차가 재건축・재개발 대비 상대적으로 간단하기 때문이다. 허가 기한부터 차이가 난다. 재건축은 준공 후 최소 30년이 지난 시점부터 검토가 가능하지만, 리모델링 최소 요건은 15년으로 절반이다.

 

2. 용적률 증가 제한이 없다.

수직 증축은 최대 3층 제한이 있지만, 수평 증축은 법으로 정해진 한도가 없다. 건쳬율과 기존 구조의 안정성 등을 고려해 해당 시・구의 건축심의를 통과해야 하지만, 재건축에 비해 평균적으로 용적률이 높게 책정된다.

200% 용적률 제한이 적용되는 3종 주거지역에서 리모델링을 진행할 경우, 공용면적 포함 평균 290%까지 용적률이 늘어날 수 있다.

 

3. 조합원 분담금 감소

용적률이 증가하면서, 일반분양 물량이 발생해 조합원 분담금이 줄어들 수 있다.

 

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리모델링과 재건축의 비교

 

 

덧붙여 재건축은 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익환수가 있지만, 리모델링은 해당이 없다.

(*초과이익환수제: 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용을 제외하고 가구당 평균 3,000만원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도)

 

재건축은 가치 상승과 전체 세대수 및 동호수가 변경되지만 공사 기간이 오래 걸리고 많은 비용이 들어간다. 반면에 리모델링은 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익환수에서 제외되며, 15% 이내에서 세대수도 증가할 수 있으나 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고, 지하 주차장을 확장하게 되면 많은 비용이 들어간다. 또 신축에 비해 시세가 낮고 내력벽 유지가 필수 조건이고 세대수 증가는 있지만 재건축에 비해 제한돼 있는 만큼 건설사 입장에서 사업성이 낮다는 점이 단점으로 꼽힌다.