부동산 기초_분양권과 입주권 차이?

부동산 뉴스를 접할 때, 헷갈리는 용어가 나온다. 바로 분양권가 입주권이다. 두 단어 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리이다. 하지만 입주권과 분양권에 따라 초기 투자비용과 등기 여부, 과세 등의 기준이 완전히 달라지기 때문에 그 차이를 정확히 알고 구분해야 한다.

 

이번 포스팅에서는 입주권과 분양권의 개념 및 차이점에 대해서 알아보려고 한다.

 

입주권이란?

재건축·재개발 사업장 조합원이 새 집에 입주 할 수 있는 권리

 

재개발은 토지나 주택 중 하나를 소유하면 조합원 자격이 주어져 입주권을 확보 할 수 있지만, 재건축은 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있어야 입주권이 주어진다.

 

사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가 시점에 발생한다. 기존 주택의 철거 여부와 관계없이 조합원에게 주어지므로, 관리처분인가가 끝나면 입주권이 확정된다.

 

입주권이 있다면, 단지 내 세대를 미리 배정받을 수 있으며, 이를 통해 선호도가 높은 동호수를 미리 선점할 수 있다. 또한 발코니 확장과 이주비 이자 지원 등의 혜택도 주어진다.

 

분양권이란

아파트 청약에 당첨되는 받는 권리

 

조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 일반인과 시행사가 분양계약을 맺는다. 분양권은 입주권을 가진 조합원에게 우선 공급된 후 잔여 세대 중 임의로 동호수를 배정 받는다.

 

분양권을 가진것이 주택의 소유권을 확보한 것은 아니다. 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마쳐야 소유권을 행사할 수 있다.

 

분양권-vs-입주권

1. 주택수 포함 여부

입주권과 분양권은 모두 주택 수에 포함된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 후 실제 사용하기 전까지 용도(주거용 또는 상업용)가 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않는다.

 

2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으나, 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 양도소득세 등 세금 부과 기준이 달라진다. 예를 들어 1주택자가 분양권도 소유하고 있을 경우, 1가구 2주택자로 인정돼 중과세율이 적용된다. 2021년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 적용되어 '기본세율  6~42%+20%'의 양도세 중과세율이 적용된다.

 

2. 분양가

일반 분양가는 조합원 분양가보다 더 높게 책정된다.

사업 지연이나 사업비 급증 등으로 발생하는 비용은 모두 조합원이 부담하기 때문이다. 만약 일반 분양에서 미분양이 나오는 경우에 생기는 추가분담금에 대한 비용도 조합원이 지게 되므로 그만큼 더 많은 이익을 가져가는 구조이다.

 

3. 초기 투자비용

분양권과 입주권은 초기 투자비용에서 차이가 있다.

 

분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면 나오기 때문에 상대적으로 초기에 드는 비용이 저렴하다. 반면, 조합원에게 주어지는 입주권은 기존 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함돼 가격이 책정되기 때문에 초기 투자비가 상대적으로 높다.

 

4. 수익

단순히 취득금액과 시세의 차익만을 본다면 입주권이 분양권보다 수익률이 높다. 그러나 입주권은 분양권보다 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 반드시 입주권이 분양권보다 수익률이 높다고 단정할 수만은 없다.

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5. 세금

입주권과 분양권은 취득, 보유, 양도 단계별로 세금이 발생한다.

취득세

입주권을 취득한 경우, 두 번에 걸쳐 취득세를 내야 한다. 조합원 입주권은 예전에 갖고 있던 주택을 주고 새롭게 주택을 받는 식이다. 따라서 이전 주택과 신규 주택 모두에 취득세가 적용된다. 반면에 분양권은 취득 시점에 내야 하는 세금은 없고, 주택이 완공되는 시점에 등기 후 납부한다. 취득세에 적용되는 세율은 분양권 취득 시기에 따라 달라지니 유의해야 한다.

재산세

입주권을 보유했을 때 주택의 손상 정도가 심하지 않다면 재산세가, 파손 정도가 심하다면 토지에 대한 재산세를 내야한다. 과세 기준일인 6월 1일을 기준으로 주택 손실 정도를판단한다. 분양권은 보유하는 과정에서 재산세가 부과되지 않지만 완공된 이후에 납부한다.

종합부동산세(종부세)

종부세도 재산세와 마찬가지로 6월 1일 기준으로 해당 주택의 파손 정도 등을 따져 입주권자의 과세를 결정한다. 주택이 파손되지 않았다면 주택에 대한 종부세도 함께 부과된다. 주택이 크게 파손됐다면 종부세는 낼 필요 없이 토지에 대한 재산세만 내면 된다. 분양권은 보유 중에는 종부세가 부과되지 않지만 완공된 이후에 납부한다.

분양권 양도 시 차익의 세금

부동산 투기 방지의 취지로 2021년 6월 1일 이후 양도할 때는 입주권과 분양권 모두 1년 미만 보유한 경우 양도차익의 70%, 2년 미만 보유한 경우 60%의 단일 세율이 적용된다. 또, 주택 분양권은 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율이 적용된다. 이에 따라 단기 투자 목적으로 분양권을 취득한 경우 세금을 더 내야한다.

 

주택 보유자가 기존 주택을 매수하고, 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했다면?

분양권 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만, 아파트가 준공되지 않아 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하지 못할 경우 특례규정을 적용한다. 분양권으로 취득한 주택의 완공 전이나 완공 후 2년 이내 기존 주택을 양도하고, 주택 완공 2년 이내 세대원 전원이 신규 주택으로 전입 후 1년 이사 거주하면 기존 주택은 비과세가 적용된다.

 

6. 입주까지 소요되는 시간

분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대해서 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 명확하다. 하지만 당첨이 어려운 단점이 있다. 인기가 좋은 아파트는 청약 경쟁률이 수백 대 1을 넘어선다. 청약을 '로또 당첨'이라고 부르는 이유다. 

 

입주권은 분양권보다 취득이 훨씬 쉽다. 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특별한 사정이 없는 한 취득할 수 있다. 다만, 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 중단되는 경우도 있어 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 불투명하다. 보통 재개발·재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 소요된다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수했더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우도 종종 있다.

 

유의할 점

1. 추가 금액

분양권과 입주권은 아직 완공되지 않은 주택에 대한 권리이다. 갑작스런 사업 지연 등의 리스크가 늘 존재한다. 입주권의 경우 아직 사업과정이 남아있는 만큼 추가 부담금이 발생할 수 있어, 분양권의 중도금과 잔금을 지불할 시 이러한 금액까지 구매가격에 포함시켜 생각해야 한다.

 

2. 전매제한

분양권의 경우 당첨자 발표 후 최소 6개월에서 입주 시점까지 법적으로 거래가 제한되는 지역이 있다. 이 경우 전매제한 기간 내거래를 하게 되면 계약이 무효가 되는 만큼 사전에 모집공고를 꼼꼼히 살필 필요가 있다.