부동산 핵심 서류 1_등기사항전부증명서란? (등기부등본)

부동산 거래할 때 거래하고자 하는 물건의 현재 상태를 증명하기 위한 서류를 반드시 확인해야한다. 매매계약은 물론이고 임대차 계약도 예외는 없다. 이번 포스팅에서는 대표적인 부동산 핵심 서류 중 등기사항전부증명서에 대해서 알아보려고 한다.

 

 

등기사항전부증명서란?

등기사항전부증명서란 부동산에 관한 소유권과 저당권, 전세권, 가압류 등에 대한 등기 사항이 기재된 공적장부이다. 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 기초 정보부터 저당여부·가압류 등 부동산에 관한 세부 사항을 모두 확인하는 문서라고 할 수 있다. 과거에 '등기부등본'으로 불렸던 명칭이 변경된 것이다. 부동산 거래시 불의의 피해를 막기위해 반드시 발급이 필요하며, 실제 소유권 및 부동산을 담보로 한 대출 규모와 채권·채무관계를 파악하는데 도움이 된다.

 

알고자 하는 땅과 부동산의 소재지번, 도로명주소, 건물고유번호만 알고 있으면 누구나 쉽게 등기사항전부증명서를 발급받을 수 있다. 다만, 열람용 서류는 법적인 효력이 없으므로 관공서 등에 제출하거나 활용할 수 없다. 부동산 거래 시 부동산에 관한 정보를 확인하는 용도로만 사용이 가능하다.

 

등기사항전부증명서는 관할 등기소를 찾아 열람 및 발급받을 수 있다. '대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)'에서 등기열람/발급메뉴를 찾아 간편 발급이 가능하다. 비용은 열람은 700원, 발급은 1,000원이다.

 

발급 후 필수로 확인해야하는 사항은 세가지로 주소, 열람 일시, 페이지 수이다. 계약하려는 부동산의 소재지와 일치하는지 주소를 확인하고, 하단에 기재된 열람 일시를 통해 최신 내용으로 기재되었는지 확인한다. 또한 부동산에서 불리한 내용을 제외하고 주는 경우를 방지하기 위해 페이지 수도 확인해야 한다.

 

< 등기사항전부증명서 필수 체크리스트 >
✔ 주소: 계약하려는 부동산의 주소와 동일한지 확인
✔ 열람 일시: 최신 내용으로 기재되어 있는지 확인
✔ 페이지 수: 부동산에서 불리한 내용을 제외하고 주는 상황을 방지

등기사항전부증명서의 내용

등기사항전부증명서는 크게 건물용, 토지용, 집합건물용으로 구분된다. 각 서류는 다시 표제부, 갑구, 을구로 나눠 표시된다.

1. 표제부

출처: 법원 인터넷 등기소 등기사항증명서 샘플

건물 혹은 토지의 기본정보를 표기한 부분이다. 표제부에는 등기한 순서, 소재 지번 및 건물번호, 건물 구조(층수, 전용면적 등)가 표기된다. 토지용은 소재지번과 더불어 지목, 면적 등이 나타난다. 주소가 잘못된 경우 임대차 보호법의 보호를 받을 수 없기 때문에 계약하고자 하는 집의 주소와 일치하는 지 확인하는 것이 중요하다.

 

2. 갑구

출처: 법원 인터넷 등기소 등기사항증명서 샘플

갑구는 '소유권에 관한 사항'이 기록되어 있다. 순위 번호, 등기 목적, 접수일, 등기 원인, 권리자 등이 표기된다. 현재 소유자는 가장 하단에 표시되어 있는데, 계약하려는 사람과 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 

 

소유권이 이전되거나 변경됐을 때, 그 원인과 일자가 순서대로 표시된다. 이와 함께 해당 부동산 소유자의 인적사항도 함께 표시된다. 만약 해당 부동산의 소유자가 공동일 경우 각 소유자별 지분도 나타난다. 가압류나 경매관련 사항도 소유권 변경에 속하므로 갑구에 표시된다. 만일 갑구에 가압류나 가등기에 관한 내용이 표기된 경우 소유권 분쟁의 소지가 있으니 주의해야 한다.

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3. 을구

출처: 법원 인터넷 등기소 등기사항증명서 샘플

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항(저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)이 모두 표기된다. 예를 들어 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받거나 근저당을 설정할 경우 을구에 모두 표기된다. 을구를 확인하면 채무자정보와 채무금액, 상환 여부 등을 알 수 있다. 채권·채무관계가 끝나면 글자 가운데 취소선이 그려진다.

 

을구의 내용 중에는 저당권에 대해 채권최고액이 기재되어있다. 채권최고액이란 금융기관에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 해당 부동산에 근저당권이 설정되는데, 이때 정당을 잡는 금액, 즉 대출 원금과 이자를 합한 금액을 말한다. 보통 원금의 130%를 설정해 표시한다. 채권최고액은 모든 대출을 상환해 근저당권설정을 해제하기 전까지 서류에 표시된다.

 

부동산을 사고팔거나 임대차계약을 맺을 때 근저당권 설정을 확인하는 것은 중요하다. 매매계약의 경우 잔금을 치르기 전에 집을 파는 사람인 매도인의 근저당권 설정의 해지여부를 확인해야한다. 임대차계약의 경우 먼저 잡힌 근저당에 밀려 후 순위로 취급되어, 향후 경매 진행 등 권리 문제가 발생할 시 보증금 등을 돌려받을 수 없기 때문에 과도하게 근저당권이 설정된 곳은 유의하여아 한다.