부동산 관련 세금 시리즈 2_재산세, 종합부동산세

 

지난 포스팅부터 부동산 관련하여 발생하는 세금에 대해서 알아보고 있다. 부동산을 매수할 때 발생하는 취득세부터 알아보았다. 상세 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

https://haesikii.tistory.com/49

부동산 관련 세금 시리즈 1_취득세

 

이번 포스팅은 부동산을 보유하고 있으면 발생하는 재산세와 종합부동산세에 대해서 알아보자.

 

재산세

재산세는 보유사실에 대하여 부과하는 보유세로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 부과한다.

 

• 납세의무자

과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

• 과세대상 

재산세는 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 과세대상으로 하여 과세한다. 재산세 도시지역분은 도시계획구역내 토지, 건축물 또는 주택

• 세율

주거용 건물(주택)인 경우 세율은 아래와 같다. 그 외에도 토지, 주택(별장), 건축물, 항공기에 대한 세율이 별도로 있으니 자세한 내용은 관계법령을 참고하시기 바랍니다.

※ 1세대1주택 세율특례: 2021년부터 3년간 1세대가 주택을 1호 소유하는 경우 공시가격 9억원(과세표준 5.4억원) 이하 주택의 재산세율을 과세표준 구간별로 0.05%씩 인하함

• 재산세 계산법

재산세 계산 방식은 먼저 공시가격에 공정시가액비율(60%)를 곱해 과세표준을 구한다.

이 과세표준에 따라 금액구간별 세율을 곱하면 최종 재산세가 산출된다. 다만, 도시지역인 경우 0.14%가 추가로 부과된다.

 

종합부동산세(종부세)

종합부동산세는 전국의 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다.

각 개인이 소유하는 공시가격을 합산하여 6억원을 초과하는 부분에 대하여 과세한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원을 초과하는 부분에 대하여만 과세한다.

• 납세의무자
  • 가. 기본요건(재산세 납세의무가 있는 자)
    • 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 사실상 소유자
  • 나. 개인의 경우
    • 주택, 종합합산토지 및 별도합산토지의 공시가격을 개인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 주택 또는 토지소유자가 납세의무자
• • 다. 법인(단체, 종중 등 포함)의 경우
    • 주택 및 토지의 공시가격을 법인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 소유자
• 과세대상

주택(부속토지 포함), 나대지.잡종지 등의 종합합산토지, 빌딩.상가.사무실 부속토지 등의 별도합산토지로 구분하여 기준금액 초과시

• 세율

주택에 대한 과세표준은 아래와 같이 계산한다.

{납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 - 6억원} x 100%(공정시장가액비율)을 곱한 금액

이 과세표준과 납세의무자가 소유한 주택 수에 따른 세율을 적용하여 계산한다.

추가적으로 재산세 중복분을 차감하여 산출세액을 계산한 후, 1세대 1주택자에 적용하는 세액공제를 반영하고, 농어촌특별세를 추가하면 최종 납부하게 될 종합부동산세가 산출된다. 

이렇게 계산과정이 복잡하고 용어들이 낯설기 때문에 종합부동산세에 대해서 특히 두려움이 큰 것 같다.

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재산세와 종합부동산세(종부세)

두 가지 모두 주택을 보유하고 있는 동안 발생하는 세금이나 재산세는 지방세이며, 종합부동산세는 국세로 분류된다.

 

과세대상의 구분

주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지)로 구분하여 과세대상을 판정한다. 공부상의 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세한다.

 

공시가격; 재산세와 종부세 산출의 근거

재산세와 종합부동산세는 취득세와 양도세와는 달리 시장에서 거래되는 금액(시가)가 아닌 공시가격을 기준으로 세율이 결정된다.

 

공시가격이란 계속해서 변하는 시장가격을 기준으로 세금을 부과하기 어렵기 때문에, 국토부 장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 매년 공시 기준일 현재 적정 가격을 조사·산정해 공시한 공동주택의 가격을 말한다.(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조)

 

공시가격은 실거래 가격과는 대략 50~70%까지 차이가 난다. 이러한 문제를 해결하기 위해 최근 정부 발표에서 공시가격을 시가 대비 최대 90~100%까지 끌어올려 '현실화' 하겠다는 발표도 있었다. 이에 따라 공시가격이 빠르게 상승하여 세금이 폭등한다는 불만이 집주인들로부터 나오고 있다.