부동산 관련 세금 시리즈 3_양도소득세

 

양도소득세란?

부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대해 부과하는 국세

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세한다.

따라서 양도 시 차익에 대해 매기는 것으로 집값이 올라 매도를 했다면 부과되나, 집값이 내려서 손해를 못봤다면 과세되지 않는다.

 

 

양도소득세 납세의무자

- 거주자: 부과 해당 자산의 양도일까지 연속하여 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 자로, 국내양도소득 및 국외양도소득에 대해 납세 의무가 있다.

- 비거주자: 국내의 소득에 대해서 납세의무가 있다.

- 증여자가 자산을 직접 양도한 경우의 양도소득에 대해서는 증여자와 증여받은 자가 연대하여 납세의무를 진다.

- 공동 소유 자산에 대해 양도소득금액을 계산하는 경우, 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의 의무를 진다.

양도소득세 과세 대상

 

양도세득 과세표준과 세율

양도소득에 대한 과세표준은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

양도소득금액에서 양도소득 기본공제(연간 250만원)을 한 금액을 기준으로 한다. 

 √ 양도차익 = 양도가액(실지거래가액) - (취득가액 + 그 외 필요 경비*)

     *필요 경비: 중개 수수료, 수리비 등 집의 가치를 높여주는 행위

 √ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액(양도차익 × 장기보유특별공제율)

 

10억 원 초과분에 대한 과세표준은 2021년 신설된 항목이다.

 

조정지역의 다주택자에게는 세율이 중과된다. 2주택은 20%, 3주택자는 30%가 더해진다. 2021년 6월 1일부터 세율이 10%포인트씩 올랐다. 이로써 양도세 최고 세율은 65%에서 75%포인트로 10%포인트가 상승했다. 지방세를 포함하면 최대 82.5%까지 부과되어 사실상 대부분을 이익을 세금으로 납부하는 셈이 된다.

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양도소득세의 감면 또는 비과세

양도소득세는 조건에 따라 감면 또는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 각각의 조건을 알아보자.

 

비과세 되는 경우

1세대 1주택 보유자로 2년 이상 보유한 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.

 - 양도 당시 실지거래가액 12억원 초과하는 고가주택 제외

 - 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상일 것

 - 2021년 1월 1일 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우, 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게된 날 부터 보유기간을 기산

 - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 본다.

 

감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면된다.

장기보유특별공제

1가구 1주택자가 주택을 양도하는 경우 3년 이상 보유하면 보유기간 1년×8%를 적용해 24%에서 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능했으나, 2021년부터 보유기간(3년 이상)×4%+거주기간(2년 이상)×4%로 최대 80%까지 장기보유특별공제 적용이 가능하다.