부동산 기초_근린생활시설이란?

 

 

근린생활시설이란?

「건축법」에 따른 건축물의 용도 중 하나로 일반적으로 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설 등

「건축법」에 따라 업종과 규모를 기준으로 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나뉜다.

 

 

제1종 근린생활시설

소매점에서부터 출판사까지 주민생활에 꼭 필요한 필수 시설

상세 종류

- 일용품 등의 소매점 : 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 휴게음식점, 제과점 : 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
- 이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것과 「대기환경보전법」 등에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 되는 것은 제외)
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원
- 탁구장, 체육도장 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 공공업무 시설 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것
- 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독, 공동주택에 해당하는 것은 제외)
- 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것), 정수장 양수장 등
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설 : 바닥면적의 합계가 30㎡ 미만인 것
- 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것으로 한정한다)

 

제2종 근린생활시설

공연장에서부터 노래연습장까지 생활하는데 유용한 시설로 1종보다 큰 규모시설, 취미생활, 편의생활이 해당한다.

상세 종류

- 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것) : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실, 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것) : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 자동차영업소 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만인 것
- 서점(제1종 근린생할시설에 해당하지 않는 것)
- 총포판매소
- 사진관, 표구점
- 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 휴게음식점, 제과점(공장 또는 제조업소 등에 포함되지 않는 것) : 바닥면적의 합계가 300㎡ 이상인 것
- 일반음식점
- 장의사, 동물병원, 동물미용실, 그 밖에 유사한 것
- 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것 제외), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것 제외), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소 제외) : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 독서실, 기원
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말함) : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것 제외)
- 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것) : 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 제조업소, 수리점 등 : 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이고, 다음의 요건 중 어느 하나에 해당되는 시설
   · 「대기환경보전법」 등에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고의 대상이 아닌 것
   · 「대기환경보전법」 등에 따른 배출시설의 설치허가 또는 신고 대상 시설이나 귀금속·장신구 및 관련 제품 제조시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
- 단란주점 : 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것
- 안마시술소, 노래연습장

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근린생활시설 관련 사기 사례

근린생활시설은 주거지역에도 들어갈 수 있는 상업시설이다. 1층에는 근린생활시설이 들어가고, 고층엔 공동주택이 들어가는 건물 형태가 많다. 그런데, 건축법에 따른 공동주택과 근린생활시설의 차이로 인해 이를 악용하는 사례가 늘고 있다고 한다.

공동주택은 1세대당 1대의 주차공간을 마련해야하는 반면, 근린생활시설은 면적 200당 1대의 주차공간 확보가 가능하다. 이에, 1·2층은 근린생활시설, 3·4층을 공동주택으로 등록한다면 주차장이 모자라도 집을 지을 수 있다. 문제는 1·2층의 근린생활시설을 주택처럼 만들고 분양하는 것이다.

근린생활시설은 취사시설이나 바닥 난방을 할 수 없다. 하지만 건축주가 건축물의 사용 승인을 받은 후, 취사시설이나 바닥 난방을 설치한 근생빌라라고 부르는 집을 분양한다. 불법용도변경에 해당되는 이 집은 원상복구 의무에 따라 바닥 난방과 취사시설을 모두 제거하지 않으면, 매년 시세의 10%에 해당하는 이행강제금이 건축주가 아닌 현 소유주에게 부과된다.

주택 매매 또는 임대 거래를 할 때 근린생활시설 해당 여부 확인이 어렵고, 매매 거래의 경우 건축주와 분양사무소가 짜고 사기를 친다면 매수자는 사기를 당하기 쉬운 구조이다.

주민등록법상 전입신고는 불법건축물에 대해서도 가능하여 전입신고를 할 때 알 수 없으며, 전기 및 수도요금 고지서도 주택용으로 고지된다. 또한, 세입자는 확정일자를 받을 수 있어 주택임대차보호법의 대상이 된다. 하지만 월세 세액 공제를 받을 수없고, 전세금반환보증에 가입이 불가해 전세 대출도 안되 젊은 세입자들이 피해를 보는 경우가 많다.

등기부등본은 해당 건물의 용도만 나와있어, 몇 층이 근생시설인지는 알 수 없다. 근린생활시설과 공동주택이 혼합된 건물의 등기부등본을 보면 해당 건물의 용도는 '단독주택 및 0종 근린시설'로 표기되어있어, 내가 계약한 집이 어디에 해당하는지 바로 알 수 없다.

 

현재로 가장 최선의 방법은 거래 시, 등기부등본 외에 건축물대장을 열람하는 것이 근생빌라 거래를 막는 유일한 방법이다. 건축물대장에는 층별로 용도가 나와있기 때문이다.