부동산 관련 세금 시리즈 1_취득세

 

부동산 매매 시 발생하는 세금 중 크게 세 가지가 있다. 살 때 내는 '취득세', 살면서 보유하고 있어야 하는 '재산세', 그리고 팔 때 이익에 대해 내는 '양도소득세'이다.

 

지금까지 정부가 집값 안정화를 이유로 부동산 관련 세금을 여러 번 개정되었고, 중과 규정도 많아 부동산 관련 세금은 복잡해졌다. 하지만 이 세금들은 부동산 거래 시 기본이 되는 항목들이기 때문에 반드시 알아야한다. 절세를 위해 기초적인 항목을 하나씩 알아보고자 한다. 이번 포스팅에서는 그 중 가장 먼저 취득세에 대해서 살펴보자.

 

 

취득세란?

취득세는 자산을 취득하면 내야 하는 세금으로 지방세에 속한다.
자산의 범위는 부동산 뿐만아니라 토지, 차량, 항공기, 회원권 등을 구입할 때도 내야 한다.
지방세이므로 구청에 납부하며, 농특세와 지방교육세가 함께 붙는다.

주택 취득 방법에는 유상 매매, 무상 매매(상속, 증여) 등이 있으며, 이 유형에 따라 세율이 달라진다.

또한, 취득대상 주택의 조정대상지역/비조정대상지역 해당 여부와 기존 주택을 포함하여 몇번째 주택이냐(다주택인 경우)에 따라 세율이 다르다.

 

무상취득의 경우 공시가격을 과세표준으로 상속은 2.96%(3.16%), 증여는 3.8%(4%)를 부과한다. 다주택자가 조정지역에 주택을 증여하는 경우에는 주택의 공시가격이 3억원이상인 경우 13.2%(13.4%)로 매우 높은 세율이 적용된다.

 

위의 과세표를 기준으로 일반적으로 주택을 구매할 때 내야하는 세율을 알아보자.

 

• 1주택자의 경우

6억원 이하 85㎡ 이하의 아파트를 취득할 경우, 1%, 농특세는 비과세, 지방교육세는 0.10%가 부과되어 전체 1.1% 취득세를 낸다. 주택 거래금액에 따라 세율이 조금씩 올라가며, 9억원 초과 주택의 경우 최대 3.5%까지 부과된다.

• 2주택자 이상인 경우

1주택자와 비교하여 취득세가 가파르게 오른다. 개인이 조정지역에 2주택을 매수할 때는 85㎡ 이상은 9%(85㎡ 이하는 8.8%), 3주택 매수할 때는 13.4%(85㎡ 이하는 13.2%)의 세율이 적용된다.
(※ 조정지역 해당 여부는 기존 주택이 아닌 새로 취득하는 주택 기준)

 

취득세 감면 제도

• 조건: 일시적 1가구 주택 또는 생애최초 구입
• 일시적 1가구 2주택
  • 주택을 사고파는 과정에서 잠시 2주택자가 되는 상황으로, 요건이  충족하는 경우 1주택 취득세율을 적용받을 수 있다.
  • 취득 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 종전 주택을 1년 안에 매도해야 하며, 만약 종전 주택이나 신규 주택이 하나라도 비조정대상지역에 있으면 3년 안에 매도할 것
  • 해당 요건에 해당하는 납세자는 기본세율을 적용받아 신고하여 납부가 가능하다.
    다만, 약정기간내에 처분하지 못하면 다시 9%(85㎡이하는 8.8%)가 적용되고, 과소신고에 대한 가산세까지 납부해야 할 수 있으니 유의해야 한다.

• 생애최초 구입
  • 요건: 주택을 소유한 사실이 없을 것, 가구원 합산 소득 7,000만원 이하, 취득가액 3억원(수도권 5억원) 이하인 주택을 유상거래로 취득, 3개월 내 전입신고 후 3년간 거주

취득세 예외

공시지가 1억원 이하인 주택을 취득한 경우, 2주택이라도 중과되지 않는다. 하지만, 정비구역에 속한 주택은 예외 조건에서 제외된다.