부동산 기초_임대차 3법이란; 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

 

2020년 7월 31일 국무회의를 통해 개정안과 공포안이 바로 심의 의결된 '주택임대차보호법 및 부동산거래신고법'이다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 21일 시행되었다.

임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있다.

1. 전월세신고제

• 관계 법령: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의 2
• 시행시기: 2021년 6월 1일부터

- 전월세거래 등 주택임대차 계약시 임대차계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차계약 정보 신고의 의무 발생

- 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고가 가능하며, 임대차 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다.

- 하지만, 전월세신고제의 의무는 모든 지역과 주택을 대상으로 하지 않으며, 시행령에서 대상지역과 임대료 수준을 정한다.

• 대상 지역: 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다)ㆍ구(자치구를 말한다)
• 임대료 수준: 보증금 6천만원 초과 또는 월임대료 30만원 초과인 경우 (보증금 및 월 임대료의 증감없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 제외)

2. 계약갱신청구권

• 관계 법령: 주택임대차보호법 제6조의3
• 시행시기: 2020년 7월 31일 부터

- 임차인(세입자)가 원할 경우 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 연장해 최대 4년 (2년+2년) 보장

- 법 시행이전 임대차계약도 계약갱신청구권 1회(+2년) 인정

- 임차인은 갱신된 이후 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.

- 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절 불가 (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전~2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구 가능)

 

- 계약 만료 1~6개월 전에 계약 연장에 대한 의사통보 필요하며, 문자 또는 통화녹취 등을 통해 기록을 남겨둘 것.

 

- 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유는 아래와 같다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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3. 전월세 상한제

• 관계 법령: 주택임대차보호법 제7조
• 시행시기: 2020년 7월 31일 부터
• 임차인을 보호하고 부동산시장의 전세금액 안정화를 위해 개정된 법률

- 임대차계약 갱신 시 임대료 상승폭을 직전 임대차 계약의 5% 이내로 제한

 

- 임대차계약 또는 최종의 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액청구 불가

- 법에서 정한 5% 범위 내에서 시·도지사가 조례를 통해 별도 상한 설정 가능하나, 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내 적용

 

- 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장이 적용되지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사 가능

 

- 임대인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 상승폭 5% 상한도 적용된다.

- 새로운 임차인과 계약할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며, 계약갱신청구권으로 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝난 후 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.

 

- 전세값은 안정되는 듯 했으나 오히려 임차인을 옥죄는 부작용과 계약갱신청구권으로 인해 2+2년이 지난 후 임대료의 상승폭이 더 높아지는 등의 부작용이 예상되고 있다.