부동산 기초_토지거래허가구역

 

 

 

토지거래허가구역이란?

• 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 투기를 방지할 목적으로 설정
  • 토지이용계획이 수립되거나 변경된 지역, 토지 이용 행위 제한이 완화되거나 해제된 지역, 개발 사업이 진행되거나 예정된 지역 등 주로 투기와 지가 급등이 우려되는 지역에 지정
  • 국토교통부장관 또는 시·도지사가 5년 이내 기간을 정해 지정가능하고, 부동산 시장의 흐름에 따라 허가 구역을 해제 또는 축소하거나 필요한 경우 재지정이 가능하다.
• 토지거래허가구역으로 선정된 구역에서 토지를 거래하기 위해서는 시ㆍ도지사의 허가를 받아야 한다.

삼성동, 대치동, 잠실동, 청담동, 압구정동, 여의도동(재건축 대상 아파트), 목동신시가지아파트 등이 가장 잘 알려진 대표적인 토지거래허가구역이다. 그 외에도 재개발 구역이 토지거래허가구역으로 지정된 경우가 있다.

이 제도가 도입된 지역은 실거주 목적을 제외하고는 거래가 금지되며, 구청에서 허락을 받아야 실거주용 거래가 이뤄질 수 있다.

 

 

 

토지거래허가구역 내의 토지를 취득한 경우

• 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 토지 거래 시, 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 취득 후 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다.
  • 도시 주거지역의 경우 기준 면적 180㎡ 을 초과하는 토지 거래 시 시·군·구청장의 허가가 필요
  • 아파트의 경우 주거지역의 기준 면적 18~540㎡이 적용되며, 실제 면적이 아닌 등기부등본상 세대별 대지지분1에 따라 적용 여부를 판단한다. (일반적으로 세대별 대지지분은 실제 면적보다 작으며, 24평 아파트의 경우 공급 면적은 81㎡, 전용 면적은 59㎡인 반면 대지지분은 전용 면적보다 작은 30~40㎡이며, 아파트에 따라 대지지분 차이가 존재한다.)
• 실수요자에게만 토지 취득이 허용되고, 취득 후 2~5년간은 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다.
  • 주거용지인 경우: 무주택자 또는 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자에게 실거주 용도로 토지 취득이 허용되고, 취득 후 2년간 실거주 의무
  • 추후 주민등록 전입 여부, 기존 주택 처분 여부 등 이용 실태를 조사해 허가 조항 수행여부를 확인한다.

 

 

 

토지거래허가구역 내에서의 거래 방법

허가대상

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우

② 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)

- 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함- 허가구역 지정전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단

③ 구체적인 허가대상

- 자기주거용 택지구입- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치- 농업·축산업·임업 등의 영위

- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자

- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행

- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우

- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

 

허가절차

토지거래구역 허가 절차

토지거래허가를 취득한 후에 실제 부동산 계약이 가능하며, 등기 신청 시 반드시 허가증을 첨부한다.

허가 신청은 매도자와 매수자가 공동으로 신청하며, 신청서에 거래 계약 내용과 토지이용계획 등을 기재하여 제출하면 15일 이내 허가 여부를 결정해 통보한다.

 

※허가 전 계약체결 및 부동산 거래신고 금지: 당사자 합의 후 약정 내용을 토지거래계약허가신청서에 거래물건, 거래 금액 등, 기재하여 거래당사자가 공동으로 서명(기명․날인 등)하여 허가 신청

• 토지거래계약허가 관련 벌칙
  • 미허가 토지거래계약체결 및 부정․사위 등의 방법으로 허가를 받은자: 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시 지가에 따른 가액의 30/100 이하에 해당하는 벌금
• 허가를 받지 아니한 토지거래계약체결에 따른 사법(私法)상 효과
  • (유동적) 무효인 계약

 

토지거래허가계약 면제 대상

경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약은 허가없이 진행이 가능하다. (기준면적의 10% 이상, 300% 이하의 범위에서 따로 정하여 공고한 경우에는 그에 따른다.)

 

 

서울시 토지거래허가구역 지정현황

○ 토지거래허가구역 지정현황 : 54.36㎢ (시 면적 605.24㎢의 9.0%)

출처: 서울부동산정보광장

 

 

 

문제점

• 대상 지역은 거래량이 크게 감소했으나, 인근 지역에 풍선효과 발생
  • 2020년 6월 서울 강남구 국제교류복합지역 인근이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 하반기 들어 그 일대 거래량은 감소했으나, 그 외 지역은 오히려 거래량이 증가했다.
• 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래량 감소에도 주택가격은 상승
  
  • 시장 과열 양상이 지속되면서 토지거래허가구역 지정 후에도 주택가격 상승세는 지속되었다. 대치동의 경우 주택가격이 지정 전 일시적으로 소폭 하락했으나, 지정 후 인근 지역인 개포동에서 거래량 증가와 함께 주택가격이 상승하면서 대치동의 주택가격도 동반 상승하는 모습을 보였다.
• 주거이전의 자유 및 사유재산권 침해
  • 토지거래허가제에 대해 강남, 잠실 주민들은 헌법으로 보장된 주거 이전의 자유와 사유재산권을 침해하는 조치라고 크게 반발하면서, 위헌 논란으로도 번지게 되었다.