토지는 용도에 따라 법에서 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.
도시지역은 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 지정한다. 그 중 우리가 가장 많이 생각해야 할 부분은 주거지역일 것이다. 투자의 목적이 아닌 한, 거주의 목적으로 부동산을 거래할 것이기 때문이다.
오늘은 주거지역의 분류에 대해서 알아보려고 한다.
주거지역이란?
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
단독주택·중층주택·고층주택 등이 적절히 배치되어 있다.
전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 세분된다.
전용주거지역
- 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역
- 기존에 형성된 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등을 대상으로 지정하고 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 한다.
1) 제1종전용주거지역: 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
2) 제2종전용주거지역: 공동주택* 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
(공동주택*: 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 기숙사)
일반주거지역
- 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 저측주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정
1) 제1종일반주거지역: 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
2) 제2종일반주거지역: 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
3) 제3종일반주거지역: 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
준주거지역
- 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
- 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역 등을 대상으로 지정하며, 장례식장·공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치
주거지역 내의 건폐율 및 용적률
주거지역 내에서 건폐율 및 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
주거지역 별 건축물의 제한
주거지역 별로 건축물의 용도·종류 및 규모 등와 관련해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 2~7에서 정하고 있으며, 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정하고 있다.
| 구분 | 건축물 | |
| 전용주거지역 | 제1종 | <건축할 수 있는 건축물> - 단독주택 - 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만의 제1종 근린생활시설 중 일용품 소매점 음식 조리 및 제조 판매시설 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설 진료 및 치료 등을 위한 시설 바닥면적 500제곱미터 미만의 운동시설 바닥면적 합계 1천 제곱미터 미만의 공공업무 수행 시설 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스 제공이나 급수·배수와 관련된 시설 - 공동주택 중 연립주택 및 다세대 주택 - 제2종 근린생활시설 중 종교집회장 - 문화 및 집회시설 중 전시장(박물관, 미술관, 체험관 및 기념관 한정)으로 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만 - 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만의 종교시설 - 교육연구시설 중 유치원·초등학교·중학교 및 고등학교 - 노유자시설 (아동 관련 시설, 노인복지시설 및 그 밖에 사회복지시설 및 근로복지시설) - 자동차관련 시설 중 주차장 |
| 제2종 | <건축할 수 있는 건축물> - 단독주택 - 공동주택 - 제1종 근린생활시설로 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것 - 제2종 근린생활시설 중 종교집회장 - 문화 및 집회시설 중 전시장(박물관, 미술관, 체험관 및 기념관 한정)으로 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만 - 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만의 종교시설 - 교육연구시설 중 유치원·초등학교·중학교 및 고등학교 - 노유자시설 (아동 관련 시설, 노인복지시설 및 그 밖에 사회복지시설 및 근로복지시설) - 자동차관련 시설 중 주차장 |
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| 일반주거지역 | 제1종 | <건축할 수 있는 건축물> - 단독주택 - 아파트를 제외한 공동주택 - 제1종 근린생활시설 - 교육연구시설 중 유치원·초등학교·중학교 및 고등학교 - 노유자시설 (아동 관련 시설, 노인복지시설 및 그 밖에 사회복지시설 및 근로복지시설) - 제2종 근린생활시설 (단란주점 및 안마시술소 제외) - 문화 및 집회시설 (공연장 및 관람장 제외) - 종교시설 - 판매시설 중 소매시장 및 상점으로 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것* - 의료시설 (격리병원 제외) - 교육연구시설 중 학원 이외의 시설 - 수련시설* - 운동시설 (옥외 철탑이 설치된 골프연습장 제외) - 업무시설 중 오피스텔로 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 것 - 공장 중 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터 관련 전자제품조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터로 환경관련법에 해당하지 않는 것*) - 공장 중 떡 제조업 및 빵 제조업으로 상세 요건을 만족한 것* - 창고시설 - 위험물저장 및 처리시설 중 주유소, 석유판매소, 액화가스 취급소·판매소, 도료류 판매소 등* - 자동차 관련 시설 중 주차장 및 세차장 - 동물 및 식물 관련 시설 중 화초 및 분재 등의 온실 - 교정 및 국방·군사시설 - 방송통신시설 - 발전시설 - 야영장 시설 |
| 제2종 | <건축할 수 있는 건축물> - 단독주택 - 공동주택 - 제1종 근린생활시설 - 종교시설 - 교육연구시설 중 유치원·초등학교·중학교 및 고등학교 - 노유자시설 (아동 관련 시설, 노인복지시설 및 그 밖에 사회복지시설 및 근로복지시설) - 제2종 근린생활시설 (단란주점 및 안마시술소 제외) - 문화 및 집회시설 (공연장 및 관람장 제외) - 판매시설 중 소매시장 및 상점으로 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것* - 의료시설 (격리병원 제외) - 교육연구시설 중 연구소 이외의 시설 - 수련시설* - 운동시설 - 업무시설 중 오피스텔·금융업소·사무소· 및 공공업무시설로 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 미만인 것 - 공장 중 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터 관련 전자제품조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터로 환경관련법에 해당하지 않는 것*) - 공장 중 떡 제조업 및 빵 제조업으로 상세 요건을 만족한 것* - 창고시설 - 위험물저장 및 처리시설 중 주유소, 석유판매소, 액화가스 취급소·판매소, 도료류 판매소 등* - 자동차 관련 시설 중 차고 및 주기장*과 주차장 및 세차장 - 동물 및 식물 관련 시설 중 작물 재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실 등* - 교정 및 국방·군사시설 - 방송통신시설 - 발전시설 - 야영장 시설 |
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| 제3종 | <건축할 수 있는 건축물> - 단독주택 - 공동주택 - 제1종 근린생활시설 - 종교시설 - 교육연구시설 중 유치원·초등학교·중학교 및 고등학교 - 노유자시설 - 제2종 근린생활시설 (단란주점 및 안마시술소 제외) - 문화 및 집회시설 (관람장 제외) - 판매시설 중 소매시장 및 상점으로 바닥면적의 합계가 2천제곱미터 미만인 것* - 의료시설 (격리병원 제외) - 교육연구시설 중 연구소 이외의 시설 - 수련시설* - 운동시설 - 업무시설로 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이하인 것 - 창고시설 - 위험물저장 및 처리시설 중 주유소, 석유판매소, 액화가스 취급소·판매소, 도료류 판매소 등* - 자동차 관련 시설 중 차고 및 주기장*과 주차장 및 세차장 - 동물 및 식물 관련 시설 중 작물 재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실 등* - 교정 및 국방·군사시설 - 방송통신시설 - 발전시설 - 야영장 시설 |
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| 준주거지역 | <건축할 수 없는 건축물> - 제2종 근린생활시설 중 단란주점, 안마시술소 - 문화 및 집회시설 (공연장 및 전시장 제외) - 판매시설 중 일반게임제공업의 시설 - 의료시설 중 격리병원 - 숙박시설 - 위락시설 - 공장 중 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터 관련 전자제품조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터로 환경관련법에 해당하지 않는 것*) - 자동차 관련 시설 중 폐차장 - 동물 및 식물 관련 시설 중 축사, 도축장 및 도계장에 따른 시설과 이와 비슷한 것* - 자원순환 관련 시설 - 묘지 관련 시설 - 판매시설 - 운수시설 - 숙박시설 중 생활숙박시설* - 공장 - 창고시설 - 위험물 저장 및 처리 시설 - 자동차 관련 시설 - 동물 및 식물 관련 시설 - 교정 및 군사 시설 - 발전시설 - 관광 휴게시설 - 장례시설 |
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*관계 법령을 상세히 참고할 것
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