부동산 기초_부동산 규제지역; 조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역

 

부동산 매물이나 대출관련 정보를 보다보면 조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역과 같은 용어가 나온다. 무슨 뜻인지 알듯말듯한 용어들이다. 각 용어에 대해서 자세히 살펴보자.

 

 

 

부동산 규제지역이란?

정부에서 부동산의 투기 방지, 주택 시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역.

 

법률적 근거를 가지고 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 일대에는 강력한 대출 규제가 걸리고 청약 요건이 까다로워지는 등 주택 비규제지역에 비해 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다.

규제지역에는 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 3가지로 나뉜다.

 

 

 

투기지역

부동산 가격이 급등하거나 우려가 있는 지역.

주택가격상승률 또는 지가상승률이 물가상승률의 130%초과하는 경우 기획재정부에서 지정.

 

투기지역의 규제

- 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI): 각각 40%로 제한

- 주택담보대출 건수가 차주당 1건이 아닌 세대당 1건으로 제한

- 2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우, 만기연장 제한

- 농어촌주택취득 특례 배제 (농어촌주택도 양도소득세 주택수 산정 시 포함되기 때문)

 

지정 현황 (16개)

- 서울 16개

   - 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 ('17.8.3)

   - 종로, 중구, 동대문, 동작 ('18.8.28)

- 세종시 ('17.8.3)

 

 

투기과열지역

주택 투기가 성행하거나 우려가 있는 지역.

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고, 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약 경쟁률이 5:1을  초과하거나 주택공급물량이 감소하는 경우 국토부장관 또는 시도지사가 지정.

 

투기과열지역의 규제

- LTV 9억원 이하일 경우 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20% 적용

- DTI 40%로 제한

- 2019년 발표한 12.16 대책으로 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출 전면 금지

- 재건축 조합설립인가 시점부터 소유권이전등기시까지 조합원의 지위양도 금지

- 정비사업 분양의 재당첨 제한

- 분양권 전매제한; 재개발 조합원 분양권도 관리처분계획인가 부터 소유권이전등기시까지 전매제한

- 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 및 증빙자료 제출

 

지정 현황 (49개)

- 서울: 전지역

- 경기: 과천, 성담분당, 광명, 하남, 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지・기흥, 동탄

- 인천: 연수구, 남동구, 서구

- 대구: 수성구

- 대전: 동구, 중구, 서구, 유성구

- 세종: 전지역

- 경남: 창원의창

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조정대상지역

주택 분양등이 과열되거나 우려가 있는 지역.

주택가격상승률이 물가상승률의 130%를 초과하고청약 경쟁률이 5:1 초과 또는 분양권 전매 거래량이 증가하는 경우 국토부장관이 지정.

 

조정대상지역의 규제

- LTV 9억원 이하일 경우 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30% 적용

- DTI 50%

- 다주택자 양도소득세 중과: 2주택자는 기본 세율에 20%, 3주택자는 30% 중과

- 2주택 이상 보유자 종합부동산세 0.6~2.8% 추가 과세

- 장기보유특별공제 배제

- 분양권 전매 시 세율 50%

- 주택 청약 시 85㎡ 이하는 가점제 추첨 물량이 75%로 늘어나며, 85㎡ 이상 주택도 가점제로 30%를 추첨

 

지정 현황 (111개)

- 서울: 전지역

- 경기: 과천, 성남, 하남, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지・기흥, 수원영통・권선장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주

- 인천: 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구

- 그 외 지역: 아래 이미지 참조

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 처인구 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주3) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외

주6) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외

주7) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외

주8) 광암동, 걸산동, 안흥동, 상봉암동, 하봉암동, 탑동동 제외

주9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외

주10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외

주11) 건설교통부고시 제2006-418호(2006.10.13.)에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함

주12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

주13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외

주14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외

주15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외

주16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외

주17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외

주18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면, 상사면 제외

주19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외

주20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외

주21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외