부동산 기초_LTV, DTI, DSR

 

부동산 정책이나 기사에 자주 언급되는 대출규제 용어들, LTV, DTI, DSR.

이것들과 관련한 기준에 변화가 생기면 많은 기사가 쏟아져 나온다.

 

---

 

LTV (Loan to value raito, 주택담보대출비율)

보통 주택을 매수할 때 전액을 현금으로 사기는 어렵다. 그래서 부족한 현금은 은행에서 대출을 받는다. 이때, 은행은 대출받고자 하는 사람이 사는 주택을 담보로 돈을 빌려준다.

 

LTV는 은행이 담보로 잡는 주택에 대해서 인정하는 담보비율이다. 은행이 대출 신청자에게 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때 한도액을 정하는 기준이 된다. LTV와 관련해 아래 두 가지 예시로 좀 더 쉽게 이해할 수 있다.

 

예시 1) LTV가 70%면 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다.
6억원짜리 집을 살 때 LTV만 놓고 보면, 4억 2천만원까지 대출이 가능하다.

예시 2) 서울 등 투기과열지구에서는 9억 원 까지는 LTV 40%, 초과분엔 20%가 적용된다.
만약 12억 원 짜리 집을 담보로 대출을 받는다면, 
(9억원x40%)+(초과분 3억원x20%)= 4억 2천만원까지 대출을 받을 수 있다.

 

 

LTV는 투기지역 또는 투기과열지구, 조정대상지역 여부에 따라 달라지며, 신혼부부나 청년 무주택자는 적용 비율을 우대받을 수 있어 해당 여부를 확인해야 한다.

 

투기지역 또는 투기과열지구 40%
조정대상지역 30%
그 외 지역 70%

 

 

DTI (Debt to income, 총부채상환비율)

연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비중

 

주택담보대출을 받을 때, 대출 상환능력을 따지는 지표로 매년 상환해야하는 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하여 대출을 시행한다.

 

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득금액

 

DTI가 40%이고 대출자의 연 소득이 5,000만원 인 경우,

연간 상환할 수 있는 주택담보대출 원리금상환액이 2,000만원을 넘지 않도록 대출 제한.

 

2018년부터 기존 주택담보대출 원리금까지 합산하여 적용하는 신(新) DTI가 도입됐다. 기존의 DTI는 신규 주택담보대출 원리금만으로 DTI를 계산했지만, 신DTI는 추가 대출 여지를 줄인 것이다.

 

 

LTV와 DTI는 정부 지원 정책모기지(부동산을 담보로 장기주택자금을 대출하는 제도)에도 적용된다. 한국주택금융공사의 보금자리론에는 LTV 60%, DIT 60%가 적용된다.

반응형

 

DSR (Debt service ratio, 총부채원리금상환비율)

DTI에 적용되는 주택담보대출에만 국한하지 않고, 대출 신청자(차주)가 보유한 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 모든 부채의 원리금을 연 소득 대비 일정비율로로 제한하는 규제

 

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득금액

 

DSR은 대출 신청자의 모든 부채를 기준으로 하기 때문에, 앞서 알아본 DTI의 상위 개념이 될 수 있다.

DSR 40%를 적용할 경우, 연봉 5,000만원인 사람은 모든 대출의 원리금 합이 2,000만원 이하 범위에서 대출을 받을 수 있다.

 

DSR은 2021년 7월부터 도입됐고, 현재는 DSR 규제 2단계가 적용된 상황이다.

총 대출액이 2억 원이 초과되는 경우, 차주 단위 DSR이 적용되고, DSR 산정 시 기존엔 빠져 있던 카드론도 포함되게 된다.

 

2022년 1월부터는 은행에서 대출받을 경우, 연소득의 40%까지만 대출이 가능하다. 예를 들어, 연 소득이 5,000만원인 사람은 2,000만원으로 제한이 된다. 2021년 12월 까지는 규제 1단계가 적용되어, 6억 원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받거나 1억 원 이상의 신용대출을 받을 경우 DSR 규제가 적용됐다. 그러나 현재는 규제 2단계로 지역에 상관없이 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 종류에 관계없이 2억 원 이상의 대출은 DSR 50%가 적용된다. 2022년 7월에는 규제 3단계가 적용되어 총 대출 1억 원만 넘어도 규제 대상이다. 

 

DSR 적용이 예외되는 대출도 있다.

① 분양주택에 대한 중도금 대출
② 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금에 대한 중도금 대출
③ 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등(2022년 1월 전까지 입주자 모집공고를 낸 단지는 DSR 제외)
④ 서민금융상품(새 희망 홀씨, 바꿔드림론, 사잇 도로 대출, 징검다리론, 대학생 청년 햇살 론 등)
⑤ 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권 담보대출 포함)
⑥ 전세자금 대출(전세보증금 담보대출은 제외)
⑦ 주택연금(역모기지론)
⑧ 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
⑨ 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
⑩ 보험계약대출
⑪ 상용차 금융
⑫ 예적금 담보대출
⑬ 할부 및 리스, 현금 서비스

 

---

 

LTV와 DTI, DSR을 활용한 규제가 나온 이유는 과도한 가계부채로 인한 피해를 막기 위해서 이다. 은행의 도움을 받아 집을 살 때는 담보 대상 주택의 가치를 우선 고려해야 하지만, 기존에 자신이 가진 부채의 연간 상환액이 연 소득에서 어느 정도 비중을 차지하는지도 반드시 살펴야 한다.