부동산 기초_분양가상한제

분양공고문이나 부동산 관련 뉴스를 보다보면 분양가상한제라는 말이 나온다. 분양가를 일정수준으로 제한하는 의미로 보이는데, 어떤 제도인지 정확히 알아보자.

 

 

분양가 상한제란?

• 주택의 분양가격을 '택지비+건축비' 이하로 제한해 주변 시세의 70~80%로 내 집 마련 부담을 줄이고 집값 안정을 위한 제도
  • 택지비: 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
  • 건축비: 기본형건축지(지상층 건축비+지하층 건축비)+건축가산비
• 건축비는 최신 기술・자재를 적용한 적정 품질 수준으로 책정하고, 추가 품질 향상 소요비용(친환경 주택 건설비용, 인텔리전트 설치비용 등)도 고려한다.

1999년 분양가 자율화 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 2005년 3월 도입됐다.

 

분양가 규제의 시대별 변화

1977년 - 주택 규모, 원가와 상관없이 일률적으로 3.3㎡당 상한가를 정해놓고 그 이상으로는 분양가를 받지 못하도록 제한

1980년 - 경기 회복을 위해 국민주택규모(전용면적 85㎡ 초과) 민영 아파트의 분양가격을 일시적으로 자유화

1983년 - 투기과열 조짐이 일자 과거 분양가 제한 방식으로 회기해 1988년까지 시행

1989년 - 분양가 규제로 인한 공급위축으로 집값이 치솟자 '원가 연동제 (현행 분양가 상한제와 분양가 산출 방식 동일)' 도입

1997년 - 외환위기로 집값이 급락하자 자율화로 선회

2005년 - 다시 주택가격이 사승하자, 공공택지내 모든 주택에 분양가 상한제 시행

2007년 - 민간택지에도 분양가 상한제 확대

2015년 - 글로벌 경제위기로 주택사업이 위축되며 정부에서 상한제를 폐지하려 했으나, 국회의 반발로 '탄력 적용' 이라는 이름으로 분양가 상한제 기능 무력화. 상한제 적용기준을 △최근 3개월간 아파트 매매가 상승률이 10% 상승하거나 △청약경쟁률이 20대1을 넘거나 △아파트 거래량이 전년보다 200% 증가하는 경우 등으로 까다롭게 변경.

2017년 - 현 정권부터 종전보다 기준을 강화

2019년 - 분양가 상한제 재 시행 확정

2020년 - 7월부터 시행. 민간 택지 분양가 상한제 적용 지역은 서울 18개구 309개 동, 경기 과천·광명·하남 등 3개시 13개 동.

 

 

분양가 상한제 적용 대상과 지정 요건

적용대상

• 공공택지 내 공동주택 의무 적용
• 민간택지 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역의 공동주택

※ 적용 배제: 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택(경제자유구역위 심의·의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등

 

민간택지내 지정요건

1단계: 법정요건

※ 위의 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별하여 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

 

2단계: 정량요건

법정요건을 충족한 지역 중에서 최근 1년간 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나, 8.2대책 이후에도 누적 집값 상승률이 서울 평균 집값 상승을  초과한 지역으로

일반분양 예정 물량이 1천호 이상이거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 단지가 있는 지역을 구 단위로 선별.

 

3단계: 동별검토

해당 구내의 정비사업 또는일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동단위로 지정.

 

 

 

 

분양가 상한제 적용지역

집값 상승을 선도한 서울 13개 구와 경기 3개시(과천·광명·하남) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동을 2019년 12월 17일 추가 지정했다.

 

 

수도권 분양가 상한제 적용주택 전매제한 기간

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간이 아래와 같이 지정되어있다.

 

 

 

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집값 안정을 위해 2020년 7월 말 민간택지 분양가상한제를 부활시켰지만 서울 아파트 분양가격은 오히려 급등하고 있다고한다. 계속해서 해당 제도를 개편하고 있지만, 오히려 공급 부족이 된 상태에서 어떤 방식으로 다음 정책이 펼쳐질지 고민해봐야한다고 생각한다.