부동산 기초_건폐율, 용적률이란?

 

집을 고를 때, 쾌적한 주거환경은 주택구매를 결정짓는 중요 요소 중 하나이다. 건설사들은 산책로, 공원, 휴식공간, 텃밭 등 다양한 시설을 아파트 단지 내 조경에 넣고 있다. 이처럼 조경이 강조된 아파트들은 건폐율은 낮고, 용적률은 최대한도로 짓는다고 한다.

 

재건축, 재개발 투자 물건의 경우에도 건폐율과 용적률을 중요하게 여긴다.

 

건폐율과 용적률은 무엇이길래 이렇게 중요한걸까?

 

 

 

 

이촌한강맨션 단지 정보 (네이버 부동산)

 

 

건폐율이란?

 

건폐율(建蔽率, building coverage)이란 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율

 

건폐율 (%) = (건축면적 / 대지면적) × 100

 

이때, 건축면적은 건축물의 수평면적 중 가장 넓은 층의 면적이다.

예를 들어, 대지가 100㎡이고, 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60/100=60%가 된다. 거꾸로 건폐율이 50%라는 것은 200㎡짜리 대지에 건축물의 넓이가 100㎡를 초과할 수 없다는 의미다.

 

 

건폐율 규제 목적

대지 내에 최소한의 공지를 확보하여,

- 건축물의 과밀 방지

- 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경 조성

- 화재와 같은 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간 확보

 

 

건폐율이 낮을 수록 동일한 면적의 대지에서 건축물이 차지하는 비중이 낮아진다. 정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한해 쾌적한 주변 환경을 유지하기 위해 이용된다.

 

건축물과 토지만을 보고 건폐율을 일반인이 쉽게 판단하기는 어렵다. 아래 예시와 같은 다양한 변수가 있기 때문이다.

 

- 건축물의 형태가 처마나 차양, 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 1m 를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정
- 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함

 

 

건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다. 즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 것으로 그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다고도 볼 수 있다. 건폐율은 용도지역에 따라서 달라진다.

토지 거래를 할 때에는, 건폐율은 높은 것이 좋다. 건폐율이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높기 때문이다. 

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용적률이란?

 

용적률(容積率, floor area ratio)은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율

 

용적률 (%) = (건축물의 지상층 연면적 / 대지면적) × 100

 

연면적은 건축물에서 지하를 제외한 각 층의 바닥면적 합계로, 대지 내 건축물이 얼마나 높이 들어가는지 알 수 있다.

 

예를 들어, 대지면적이 100㎡이고, 지하부터 지상5층까지 각 층별 바닥면적이 50㎡인 경우,

=> 지하층 면적을 제외한 지상1층~5층 면적의 합은 50㎡×5=250㎡ 이고,

=> 용적률은 (건축물의 지상층 연면적/대지면적)×100=(250㎡/100㎡)×100=250%가 된다.

 

 

용적률 계산 시 주의할 점

1. 연면적 계산 시 지하층의 바닥면적은 포함하지 않는다.

 

2. 지상층의 면적 중에서도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외

예를 들어, 대지면적이 100㎡이고, 지하1층부터 지상5층까지 각 층별 바닥면적이 50㎡인 건물의 지상1층은 전체를 주차장으로 사용하는 경우,

=> 이 건물의 연면적은 지하1층과 주차장으로 쓰이는 지상1층을 제외한 지상2층~5층에 대해서 50㎡×4=200㎡ 이고,

=> 용적률은 (건축물의 지상층 연면적/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 된다.

 

3. 공중의 통행로, 공동주택의 필로티, 승강기탑/계단탑/망루, 장식탑, 옥탑, 굴뚝, 물탱크, 기름탱크 및 기타 건축법에 정해진 사항도 연면적에 제외

 

 

 

건폐율이 수평적 건축밀도 개념이라면, 용적률은 수직적 건축밀도이다. 용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물의 연면적 비율이 높다는 의미이다. 즉, 건물의 높이(층수)가 높다는 것을 의미한다. 용적률이 크면 그만큼 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있다.

예를 들어, 400㎡인 땅에 용적률 100%인 경우 단층 면적 200㎡ 건물을 2층 높이로 지을 수 있지만, 용적률이 400%인 경우 단층 면적 200㎡ 건물을 8층 높이로 지을 수 있다.

 

따라서, 용적률도 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다. 용적률이 높은 토지가 낮은 토지에 비해서 가격이 높으며, 용도지역에 따라서 크기가 달라진다.

 

 

 

 

건폐율과 용적률은 지방자치단체의 조례로 정하고 있어, 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있으니 유의해야 한다.