부동산 정책대출과 전세대출도 DSR 확대?!

정부가 전세대출도 DSR 규제 확대하는 방안을 검토한다. 전세대출은 서민 대출이기 때문에 DSR 3단계에서도 포함되지 않았는데, 가계 부채 급증과 전세대출이 갭투자를 부추긴다는 지적이 반영된 결과인 듯하다.

 

부동산 정책 대출?

정부 또는 공공기관이 무주택 서민, 청년, 신혼부부  등을 대상으로 주택 구입 및 전·월세 자금 마련 지원 제도

부동산 관련 정책 대출은 보통 금리가 낮고, 조건이 우대되어 실수요자에게 매우 유리하다.

대표적으로 전세자금 대출인 버팀목 대출, 주택 구입 대출인 디딤돌 대출, 청년 전・월세 보증금 대출, 신혼부부 전세・구입자금 대출 등이 있다.

 

 

가계 부채 증가액

디딤돌, 버팀목 같은 정책 대출은 DTI만 적용되고 DSR규제를 받지 않으며, 7월부터 실시될 3단계 DSR에도 적용되지 않는다.

2025.05.26 - [부동산/부동산 뉴스] - 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계 시행

7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계 시행

 

한국은행이 25일 발간한 '2025년 상반기 금융안정보고서'에서 이런 정책대출이 가계대출 잔액을 끌어올리는 요인으로 작용했다고 분석했다.

 

2025년 1/4분기 기준 가계부채 규모는 1,928.7조원으로 전년 동기 대비 2.5% 증가했다.

 

 

이 중 주택담보대출은 2025년 1/4분기 말 1,133.5조원으로 전년 동기 대비 5.3% 증가했다.

 

 

전세 대출 증가액

*전세대출 잔액

2008년 3000억 → 2016년 말 36조원 → 2022년 말 170조원

 

2016년 이후 전국 평균 아파트 전세자금 2억5000만원에서 3억4000만원으로 1.3배 상승

그에 반해 전세대출은 5배 넘게 상승

 

전세 대출 급증 이유?

전세대출 제도는 개인 간 사적인 임대차 계약 시장에 정부가 대출을 보증해주는 상황

정부 보증과 DSR 규제 미적용으로 인해 큰 금액의 전세대출 및 계약도 어렵지 않아 전세 수요 급증

수요 증가가 전세 가격을 밀어 올림

 

최근 전세사기, 전세 대출 급증 등의 이유로 HUG는 전세대출 보증을 100%에서 90%로 하향했다.

보증비율이 내려가면 대출을 내어주는 은행들의 소득 심사가 까다로워지며 전세 대출 규모도 축소될 것으로 전망한 것이다.

 

---

 

한국은행은 정책대출이 가계 부채 관리에 어려움을 초래할수 있으므로 일반 주택담보대출처럼 DSR 적용 범위를 단계적으로 확대할 필요가 있다는 입장을 내놓았다.

 

하지만 서민 주거 안정을 위해 전세 대출과 정책 대출이 규제를 받아서는 안된다는 반론이 있는 만큼, 가계 부채 관리를 위해 여러 여건을 고려해야 하는 상황이다.