서울시 신속통합기획

오늘(27일), 서울시 신속통합기획 재개발 공모 최종 선정지역이 결정될 예정이다.

신속통합기획이란 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이다. 민간 주도 개발이지만, 서울시-자체구-주민 원팀(one team)이 되어 복잡한 정비사업의 프로세스를 하나의 기획으로 엮어낸다. 

 

서울시 신속통합기획 안내책자

서울시가 사업 초기 단계에서 참여해 공공성을 확보하는 대신, 정비구역 지정을 5년에서 2년으로 단축시킨다. 이로써 약 10여 년이 걸릴 수 있는 재개발 사업 기간을 절반인 5년으로 단축할 수 있다. 임대비율도 전체 가구 수의 15% 수준으로 공공재개발 대비 5% 적다는 이점이 있다.

 

서울시 신속통합기획 안내책자

 

서울시 신속통합기획 안내책자

서울시 신속통합기획 안내책자

신통기획 대상지에 최종 선정되면 투기방지 대책이 시행되고, 내년 초부터 바로 자치구에서 정비계획 수립 용역에 착수한다. 서울시는 신통기획 사업을 통해 오는 2025년까지 매년 2만6000 가구씩 모두 13만 가구를 공급한다는 계획이다. 


앞서 서울시가 신속통합기획 후보지 공모 접수를 한 달간 진행한 결과, 성북구 장위11구역 등 24개 자치구에서 총 102곳이 참여했다. 압구정 2·3구역, 대치 미도, 서초 신반포 2차, 송파 장미 1·2·3차 등 대형 재건축 단지도 참여했다. 각 자치구에서는 이 중 60여 곳을 선별해 서울시에 제출한 상태이다. 서울시는 1차 후보지 60여 곳에 대한 브리핑을 진행하고, 이 중 25곳 내외의 최종 사업 후보지를 선정할 계획이다.

접수된 102곳 중 최종 심사를 받는 곳은 70곳 이내인 것으로 확인됐다. 높은 주민 동의율에도 탈락한 일부 지역도 있다. 서울 25개 자치구는 각각 평가를 거쳐 최대 4곳을 서울시에 추천했는데, △용산구(11곳) △성북구(11곳) △은평구(11곳) 등 4곳을 크게 넘기는 곳들에서 탈락지가 대거 나왔다.

 

서울 한남 1구역의 골목길 (한남1구역 재개발 추진위원회 제공, 파이낸셜 뉴스)

공모 지역이 11곳이었던 용산구에서는 △한남1구역 △원효로3가 1구역 △서계동 △청파동 1가가 서울시 심사에 오르게 됐다. 강남권에서는 송파구 마천2·마천성당구역과 일원동 대청마을이 심사를 받는다. 일원동 대청마을은 올해 초 2·4 대책을 통한 '도심공공주택복합사업'에 탈락한 이력이 있다.

신통기획은 재개발 뿐만 아니라 재건축도 있다. 재개발은 1년에 한 번 공모를 받지만, 재건축은 수시 접수를 받는다. 대치 미도아파트, 여의도 시범아파트, 강남구 은마아파트, 압구정 현대아파트 등이 신속통합기획 문을 두드리고 있다.

 

 

신속통합기획의 사례지로는 

서울시 신속통합기획 안내책자

 

 

하지만, 단점도 있다. 신속통합기획 재건축은 정비구역 지정과 사업시행인가 단계에 소요되는 시간을 줄여줄 뿐, 나머지 단계에서는 작동할 수 없다. 예를 들어, 정비구역지정을 받기 위해서는 재건축 안전진단을 통과해야 한다. 이 과정에서 국토교통부의 통과가 없다면, 신통기획은 추진조차 할 수 없다.

또 한가지 주의해야 할 점은, 기준일을 공모 시작일인 9월 23일로 지정해 이 이후에 지분 쪼개기를 했다면, 인정받지 못한다. 9월 23일로 권리산정기준일을 지정하게 되면 ▲필지 분할 ▲단독주택 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환 ▲토지와 건물을 분리 취득 ▲다세대, 공동주택으로 신축하는 행위는 권리산정기준일 다음날인 9월 24일까지 완료했어야 분양권을 받을 수 있다. 매매 거래는 가능하다. 서울시는 다음 달 중 최종 후보지를 선정한 이후 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요를 차단하겠다는 계획이지만, 그때까지 매매로 해당 지역의 주택을 구입한다면 재개발 조합원 자격을 인정받을 수 있다.