HF, 전세대출 보증 강화 - 집값 90% 넘으면 보증 거절

 

 

한국주택금융공사(HF)가 28일(목)부터 전세대출 보증을 강화한다. 집값 기준으로 전세보증금과 임대인 대출을 합쳐 90%가 넘으면 보증을 거절하겠다는 방침이다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)도 최근 2년 사이에 비슷한 기준을 도입해, 3대 보증 기관이 보증 승인 요건을 강화한 셈이다.

 

HF 전세대출 보증 강화 요약

기존: 집값 80~90%까지만 전세대출 보증 가능

신규: 보증금+대출 90% 넘으면 보증 불가

예상: 결과: 3대 보증 기관 모두 보증이 까다로워져 빌라 전세대출 대폭 축소

 

기존에는 2억원 초과 계약에서만 임차보증금과 선순위 채권(대출)을 함께 따졌으나, 앞으로는 둘 다 고려하는 것으로 기준을 높였다. 예를 들어 5억 원짜리 집에 전세 3억원, 대출 1억6000만원이 있다면 합계 4억 6000만원, 비율로 92%로 보증이 막힌다. 특히 빌라는 전세가율이 높아 대출이 조금만 있어도 금세 90%를 넘겨 직격탄을 맞을 것으로 보인다.

 

HUG가 2023년 5월 강화한 기준과 같은 것이다. 선순위 채권과 임차 보증금의 합계가 공시가 126%(공시가 140%X담보인정비율 90%)를 초과하면 보증이 거절된다는 내용이었다.

 

이번 조치는 일반 전세자금 보증과 무주택 청년 특례 전세자금 보증 신청자부터 적용된다.

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우려되는 점

1. 역전세 또는 깡통전세 유발 가능성

HUG의 2023년 5월 보증강화로 HUG 보증이 막힌 집은 HF 보증을 통해 대출을 이어왔다. 이번에 HF가 모든 주택에 선순위 요건을 적용하며, 신규 전세대출이 사실상 막히게 됐다.

 

전세대출 보증이 막히면, 임차인이 전세대출을 받지 못해 신규 세입자를 구하기가 어려워진다. 임대인의 보증금 반환 부담이 증가되고, 깡통전세 또는 역전세를 유발할 수 있다.

 

2. 주거비 부담의 증가

임차인들은 보증보험 가입이 어려워질수록 전세대출이 어려워지고 전세 대출 한도가 줄어 전세를 구하기 어려워질 수 있다.  전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 늘어나고 주거비 부담이 늘어난다.

 

이번 강화로 전세시장 불안이 커질 수 있다. 보증 한도가 줄면 세입자들은 원하는 금액을 대출받지 못해 전세 계약 자체가 감소할 수 있다. 임대인 입장에서는 세입자를 구하기가 더 어려워지고, 보증금 반환의 부담이 커질 수 있다. 

 

전세 임차인이 해야할 것

내가 사는 집이 HF 보증 90%규제에 걸린다면, 계약 만기 시 새 임차인을 구하기가 어려워 보증금이 묶일 수 있다. 지금부터 임대인의 상황을 관찰해야한다. 관리비 및 세금 체납은 매우 위험한 신호이다. 임대인에게 보증금을 받을 수 있는지 그 대신 받을 수 있는 담보가 있는지도 슬쩍 확인해봐야한다. 전입신고, 확정일자 같은 대항력 및 우선변제권도 반드시 확인해보아야한다.

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