10.15 부동산대책 - 토지거래허가구역 추가!

 

10월 15일인 어제, 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 부동산 관계장관회의를 개최하고 주택시장 안정화 대책을 발표했다.

주택시장 안정화 대책의 주요 내용은 크게 4가지이며, 그중 가장 큰 것은 서울 전역과 경기도 과천시, 분당구 등을 포함한 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이는 것과, 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도를 시가기준 차등 적용하는 것이다.

 

1. 투기과열지구·조정대상지역 지정 및 토지거래허가구역 추가 지정

- 적용시기: 2025년 10월 16일(목)부터 지정 및 효력 발생

- 대상지역: 서울시 전 지역 및 경기도 12개 지역

- 토지거래 허가대상: 허가구역 소재의 "아파트" 및 "동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립・다세대 주택"

- 토지거래 허가 지정기간: 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일

 

서울은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개구는 현 지정상태 유지하고, 나머지 21개구를 신규 지정했다.

경기도는 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역을 추가 지정했다.

 

규제지역 지정 시 주요 효과는 아래와 같다.

 

 

토지거래허가구역 지정 효과는 취득일로부터 2년간 실거주 의무(내외국인 모두 적용)가 적용된다. 토지거래허가구역 내에서 실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능하다. 토지거래허가구역 비주택담보대출의 LTV가 기존 70%에서 40%로 강화된다.

 

이번에 지정한 토지거래허가구역은 기존에 지정한 토지거래허가구역과는 별도로 적용된다. 기존에 지정한 토지거래허가구역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 아파트 및 압구정・여의도・목동・성수동 재건축단지, 신속통합기획 재건축・재개발단지, 공공택지 개발지구, 용산정비창 등이다.

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2. 부동산 금융규제 강화

2-1. 주택가격가격 수준에 따른 주담대 한도 차등화

현행 수도권 및 규제지역 내에서 주택구입 목적 주담대의 최대한도 6억원에서 주택 가격(시가) 수준에 따라 차등 적용으로 변경된다.

 

수도권 및 규제지역 내 시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 추가 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다.

2-2. 스트레스금리 상향 조정

수도권 및 규제지역 내 주담대의 스트레스 금리 상향을 1.5% →3.0%로 상향조정

5년 주기형 대출을 받을 경우, 이전엔 스트레스 금리가 1.5%의 40%인 0.4%였지만, 변경안으로는 3%의 40%로 1.2ㄱ%의 가산금리가 적용된다.

향후 기준금리→시장금리가 인하되는 경우에도 DSR 산정 시 대출한도 확대 효과를 일정부분 상쇄하는 효과를 가져온다.

2-3. 전세대출 DSR 적용

1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영한다.

 

6월 대출규제 이후에, 전세대출이 DSR에 포함될것이라는 추측이 많았는데, 1주택자에 우선으로 적용되는 것으로 보인다. 시행 경과를 보아가며 무주택자, 지방 등 단계적으로 확대하는 방안도 검토하고 있기 때문이다.

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정부는 이외에도 부동산 세제 합리화 방안도 마련한다고 밝혔다. 구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향, 과세형평 등을 감안하여 검토해나갈 계획이다. 세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세・거래세 조정 방안도 검토한다.

 

부동산 거래 불법행위와 투기수요 유입을 근절하여 공정하고 투명한 부동산 시장 거래질서를 확립하기 위해 허위 신고가 거래 근절을 위한 기획조사 실시 및 신고센터 운영, 국세정 증여거래 전수 검증 등의 범정부 차원에서 대응체계를 강화할 예정이다.

 

현 정부의 2026~2030년 수도권 135만호 주택 공급을 차질없이 달성하기 위해 9.7 주택공급 확대방안의 후속조치 이행에도 속도를 높일 예정이다.